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实探！正方新城仅三盘在售，“硅谷之城”名副其实吗？

价格洼地？价值高地？同为江宁两大新城之一的正方新城配得上这个称号吗？不同于青龙山国际新城数家新盘“同台竞技”的激烈竞争局面，正方新城的新房市场可以说是十分“凄凉”，目前仅绿地理想城、荣盛隽峰雅苑、远洋山水三家楼盘在售，另有一家纯新盘联发G46地块等待上市。被称为江宁刚需阵地的正方新城仅3家楼盘在售，且新房储备量也只有一家，放在整个南京市场上来看，恐怕也很难有比它还不受开发商“待见”的板块了。新房供应量少，究竟是板块没有开发的价值，还是潜力被低估了呢？为了一探究竟，小编去现场实地考察了板块内部分楼盘的现状。实探！拉小旁的荣盛隽峰雅苑入市三月解房荒本次跑盘四大亮点 1、现房销售，毛坯交付，预计今年8月底交付； 2、项目旁边就是拉小分校，且已经在建，预计今年招生； 3、位置偏远，周边空地和荒地较多，居住氛围不够成熟； 4、交通不便，附近暂无地铁，最近的正方中路地铁站距离项目约5公里。时隔三年，正方新城再迎新盘入市！据悉，自绿地理想城从2017年商办产品上市，再到2018年12月住宅开卖后，就一直没有新房入市，直到今年3月荣盛隽峰雅苑登场。小编当日从铁心桥地铁站下来后，乘坐公交712路来到了项目附近。一下车就看到了正方新城的拓荒盘——银城蓝溪郡，目前小区已经交付，能看到来来往往的居民从小区出入。数十栋耸立的高楼与周边的荒地形成了鲜明的对比。▲银城蓝溪郡社区实景图沿着创新东路往前走大约200米，向左望去就可看到荣盛隽峰雅苑已建好的小区楼栋，与银城蓝溪郡隔岸相对。目前项目售楼处已关闭，利用荣盛隽峰雅苑社区东边的一家商铺做了一个临时售楼处。▲荣盛隽峰雅苑售楼处实景图楼盘门口的道路两边打出的广告都是拉小学区房，据悉，吉山软件园小学与荣盛隽峰雅苑仅400米距离，该校于2018年7月动工，目前还在建设中，预计今年能招生。学校整体拟建设4F教学楼，其中1栋专业教室楼、2栋普通教室楼、1栋辅助教学楼、1栋行政楼、1栋食堂和一块300m田径场。▲吉山软件园小学效果图项目目前在售1、3、5、7#、9-13#洋房，4、8、14#高层，其中高层销许均价20603元/㎡，建筑面积88、102㎡；洋房均价22969元/㎡，洋房户型建筑面积115-178㎡，主力户型115㎡、130㎡。从现场展示的房源信息来看，整体去化不到两成。其中8号楼高层房源剩余量较多，可选择性不少。(点击放大看）由于是现房销售，所以最快八、九月份即可交付。从小区目前的社区环境来看，整体绿化一般，没有高低起伏的设计美感，杂乱的绿植对整个社区内的采光视野也有所阻挡。而本来夏季应是草木茂盛的季节，小区内的不少树木却是光秃秃的，仅有少量的树叶挂在枝头。可能是因为小区绿化看起来实在有些突兀，于是，开发商就用塑料树叶、塑料花掺杂在真树真花中间来“点缀”社区环境。▲荣盛隽峰雅苑社区实景图接着，小编又跟随置业顾问参观了样板间。项目共打造了四个样板间，分别为115㎡、130㎡的洋房样板间和90㎡、102㎡的高层样板间。其中偏改善的115㎡与130㎡的洋房样板间，整体户型没有太大差别，都是三室两厅两卫，只是130㎡的户型客厅开间更大，书房的空间也有所扩大。▲115㎡样板间实景图▲130㎡样板间实景图而偏刚需的同为三室两厅一卫的90㎡与102㎡的高层样板间，主卧和次卧空间都较为宽敞，北侧卫生间旁边的小房间可做储藏室、书房等。▲90㎡样板间实景图 ▲102㎡样板间实景图新房储备量不足！远洋山水、绿地理想城距离收官也不远了自银城蓝溪郡收官后，区域内仅剩下远洋山水、绿地理想城在售，直到今年荣盛隽峰雅苑的入市。据悉，绿地理想城将于6月中旬加推17号楼收官房源，预计要涨到2.45万/㎡,而远洋山水也仅剩少量房源在售。 1 绿地理想城与荣盛隽峰雅苑同为16年出让的土地，绿地理想城却早于17年就上市了，从2017年商办产品上市，再到2018年12月住宅开卖，时隔三年，却仍有不少房源在售。目前项目在售二期房源，位于11-16、18号楼，户型面积为95㎡、105㎡、110㎡、118㎡，销许均价23000元/㎡，毛坯现房销售。预计6月中旬加推17栋收官房源，共计88套毛坯房源，户型建筑面积为95㎡、105㎡，放风价24500元/㎡。▲绿地理想城(免费看房)效果图样板间目前只有105㎡的户型，据销售透露，95㎡、105㎡两大户型最受买房人欢迎，从面积段来说，这两个户型确实更适合刚需入手。 95㎡三室两厅一卫↓↓ 105㎡三室两厅一卫↓↓ 项目所在位置相对于荣盛隽峰雅苑来说，交通会更便利一些，距离正方中路地铁站仅800米，步行大约十分钟左右。虽然没有荣盛隽峰雅苑的学区利好优势，但是项目附近也有规划的教育用地。▲绿地理想城区位图 2 远洋山水远洋山水位于江宁区牛首山——云台山生态廊道之上，项目内有建筑面积约89-143㎡多层住宅，一梯两户。该项目于17年8月首开，首开均价18500元/㎡，前期房源现已售罄。目前在售二期15、17号楼洋房房源，户型面积为93㎡，均价18904元/㎡。在售房源户型图如下：93㎡ 3室2厅1卫除了这两个老盘，正方新城时隔三年之久，终于在去年又迎来了一块纯新盘的登场。2019年8月7日，经过50轮竞拍，正方新城G46地块被联发以总价20.5亿拿下，楼面地价11899元/㎡。▲联发G46地块位置图根据规划显示，项目拟建16栋高层住宅，其中8栋层高25层，2栋层高24层，4栋层高20层，2栋层高19层。项目紧邻在售的荣盛隽峰雅苑项目，目前正在建设中，预计最快将于今年上市。▲联发G46地块效果图腾讯、拉小、150米高的“双子楼”，还有80%的宅地待开发，正方新城被低估了？不同于江宁谷里的无规划、无配套、无地铁，作为江宁两大新城之一的正方新城虽然从现在的新房市场上来看，确实有些后劲不足。但是板块内的交通、商业、科技产业、教育等配套都在规划落实中，更重要的是这里还有近80%的宅地待开发，只是配套落地需要时间，拍地节奏较慢，还未到爆发期。 1 腾讯华东云计算基地入驻，“硅谷之城”再添一员正方新城由丹阳大道及正方中路构建十字轴线，面积达14.21平方公里，分为东大山片区、软件园吉山基地和软件园紫金片区。其中，江苏软件园是首批国家级软件园区之一、中国最大规模软件产业园之一，在南京打造“一谷两园”软件名城战略中处于重要位置。 2018年，腾讯确认在江苏软件园建设华东区域最大的大数据中心和亚洲最大规模的云计算基地，即腾讯华东云计算基地。未来腾讯将安装35万台服务器，总投资达100亿元，业务内容包括云计算、大数据、物联网、人工智能等腾讯功能板块。▲腾讯华东云计算基地效果图目前，整个正方新城片已集聚着中兴、微软、腾讯、中国电信、IBM、HP等百余家科技企业，高知群体聚集。未来预计将容纳居住人口19万人，就业人口30万人。 2 拉小分校、三江学院吉山校区、诺德安达双语学校等诸多名校选址园区除了荣盛隽峰雅苑旁的拉小分校，贵族学校诺德安达双语学校、三江学院分校吉山校区也确定落址于此。 2018年10月17日，诺德安达（江宁）双语学校签约仪式举办，学校位于江苏软件园内，拟于2020年9月招生并投入使用。（截图来源于：江宁区人民政府官网）诺德安达（江宁）双语学校为诺德安达教育集团旗下品牌贵族学校，位于江苏软件园板块内，总占地约80亩，按照国内一流标准建设综合教学楼、学生公寓楼，恒温游泳池、室外运动场、室内体育馆等相关附属设施，拟于2020年9月招生并投入使用。学校是一所主要针对英美培养出国留学生的12年制国际化民办学校，共84个班级，可容纳2016人就读、1008人住宿。此前宣称的三江学院吉山校区选址（正方大道以北、丹阳大道以西），校区总用地面积约821.19亩，总建筑面积为55万平方米。之前曾有媒体放出消息，吉山校区于去年10月份开建，今年完工，不过小编在现场看到，地块内还是一片荒芜，估计搬迁时间会延期。▲三江学院吉山校区平面规划图 3 150米高的“双子楼”要来了，区域商业配套有望完善据相关媒体报道，2019年9月16日，正方新城的江苏软件园确立以150米高的“双子楼”商业综合体为城市地标，推进高品质城市配套一步到位。对于一直以小底商维持基本生活需求的正方新城来说，大型商业配套的落地，将大幅改善片区内商业配套落后的情况。 4 区域发展，交通先行，三纵三横路网体系将再提升目前区域内已形成三纵三横的路网体系，其中三纵为将军大道、机场高速、机场二通道；三横为绕城高速，正方大道，银杏湖大道等。同时，区域内在轨道交通上有已开通的地铁S1号线正方中路站，连接南京南站和禄口机场。另外，未来地铁5号线的南延线将直接延伸到正方新城软件园，提升区域居民出行的便捷程度。 5 仅开发20%？！正方新城的住宅用地还大有可为从正方新城的控制性详细规划图中可以看出，区域内规划了约60幅涉宅地块，而算上这几年区域内已经收官的老盘以及在售和待上市的几个项目，也只占了不到20%。▲正方新城地块规划图这就意味着正方新城还有超80%的宅地可供开发，未来片区新房大有可为！结语从去年联发拿下正方新城G46地块，片区已经近3年没有地块出让，相对于江宁滨江、青龙山等板块来说，正方新城的拍地节奏确实较慢。但目前片区内宅地储备量充足，且随着板块内规划、配套的落地，相信未来正方新城会迎来自己的价值爆发期。

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样板间 2020-06-17 16:32

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