进入年底，楼市又要进行一波大势宣传，购房优惠力度也是全年最大的时候。同时，面对纷繁的房地产市场及各类产品，到底该怎么样去买？

  住宅不用说，目前是刚需产品，有住的需求，是避免不了要买的。但是，如果是经营生意或者投资，就得考虑商铺了。而商铺的类型又是多种多样，买什么样的商铺既能升值，租金又能不断上涨呢？

  那现在就让业内人士告诉你一些买商铺的内幕。

  首先看一个关于商业的衡量数据和指标。

  在国际标准中，商业人均面积有个基本的参照值，一般在0.8-1.2之间。

  在中国的城市中，商业最繁荣的城市应该是香港。2017年，香港的人均商业面积约为1.2平方米。这被视为饱和的水平。

  但是，我们再看内陆城市的平均水平。

  截至2017年底，武汉市的人均商业面积超了2.2平，是香港的2倍，截止到2017年7月，上海人均商业面积1.4平方米。

  也就是说，衡量商业繁荣与否、经营正常与否，是看人均商业面积是多少，超过1.2平方米，那么就是商业过剩；不足0.8平方米，那么就是商业匮乏，商业不够繁荣，城市欠发展。

  临清市人口82万多，商业面积约200万平方米，人均商业面积约0.41平方米。临清商业的发展空间还很大！

  接下来，我们来分析一下不同类型的商铺，对于投资者可以全面的了解一下商业地产，为投资商铺提供一些内部参考意见。

  1

  分割式商铺

  特点：将大面积的室内商业，分割成众多5平-20平左右的小隔间，面积小、总价低，容易让投资者动心，同时有可能也是陷阱。

  风险：空有一纸产证，却不知自己的铺位在何处，一旦出现风险，铺财两空。

  案例：

  2012年，吴小姐以2万多的均价，在某商业广场买了一处商铺，面积在20-30㎡。

  当初因为铺位分割，导致面积小、总价低，并且承诺售后返租，业主可以以租还贷，吸引了众多投资者。

  三年后，该商业广场交房，按照合同约定，吴小姐第一个月的租金正常返还至银行卡内，银行顺利从中扣除了放款还款，后面几个月也是如此。

  但几个月后，吴小姐突然接到银行通知，当月的按揭贷款没有还，如果再不还的话，个人将在银行产生不良记录。

  顷刻间一种不好的预感逼近。吴小姐在打听之后得知其他业主的租金也停了。噩梦从此开始。在此期间，业主的维权也是从不间断！

  如今，像这种分割式集中商铺还是十分常见的，高回报往往会蒙蔽投资者的双眼！

  2

  全部或部分销售的盒子内铺

  特点：将购物中心分割销售，违背整个商业形态的基本生存规律。

  风险：这种商业，即所谓的综合体商业，购物中心商业，如果销售，则基本必死无疑，存活率仅10%。

  案例：

  2012年-2016年可以说是商业建设的井喷期，二三线城市中的大体量商业遍地开花，主要形式就是购物中心，配以街铺。

  可以确定的是，这些商业大部分都将会拿到市场上销售。

  如今来看，这无疑是灾难性的：

  1、大部分的商业开发商都是没有商业运营的经验，而是以单纯的卖铺回收资金的简单粗暴的原始模式来操作。

  2、所以这些商业中心前期压根就不会有精准的商业定位，也不会有招商、后期更难有非常用心的商业运营。

  与以上描述的商业购物中心相矛盾的是，那些名声赫赫的购物中心，银泰城、万象城、万达广场等，它们没有一个是对外销售的，全部自持。

  针对那些全部或部分销售的盒子铺，业主在交房收到铺位之后，该怎么办？相信很多业主非常头疼！

  3

  社区商业

  特点：相比以上集中商铺，社区商铺相对而言比较稳妥，但最容易被套住。因为对比上述的商铺类型，这类商铺卖的最贵，也会亏得最惨。

  风险：铺与铺的收益回报差别非常大，而且单价和总价都非常高，好的可以铺养人，差的就是人养铺。

  案例：

  社区商业的案例太多了，随便一举，便满手都是。比如说全国所有的万达金街及各种住宅的底商。

  经过几年的培养，万达金街今天已经非常红火了，各种米线店、拉面店、小吃店，热热闹闹。

  但我们必须看到背后的数据事实。

  根据2014年到2016年万达金街的销售数据，再根据现在的租金情况，找了几套一楼的出租商铺，租金按统一的价格200元/平/月计算。

  一楼一套63平的商铺，单价49953元，总价314万

  租金收益：63×200×12=151200元/年

  314万÷151200=21年

  一楼一套101平，单价45842元，总价463万

  租金收益：101×200×12=242400元/年

  463万÷242400=19年

  在现有的租金标准下，并且必须是在一点都不空租的情况下，万达金街需要20年左右才能收回投资。20年，是短还是长，人生的四分之一，商铺产权的二分之一。

  显然，廉价的租金和高价购铺的投资收益并不能相等。

  4

  专业市场商铺

  特点：依托市区专业市场外迁，同时借助政府政策主导和引导，需要市场培育期，是目前城市改造和发展的主流市场！

  风险：市场培育期的长短有一定的变化！

  案例：

  如今随着城市的快速发展，以及我国城镇化实施，市区及郊区人口逐渐增长，人们对商品的需求越来越多，并且追求物美价廉。

  此外，随着物流的快速发展，商品贸易和流通也非常频繁，各类专业市场也逐步出现，比如农批市场、临沂商城、义务小商品市场、汽车市场、物流市场、家居市场等。这类专业市场一般交通非常便利，是城市级核心商业配套，商品流通量大，可持续性发展。

  李先生在2013年买了农批市场的一套商铺！售后包租10年，前5年租金抵扣房款。投资回报率是，前三年每年租金7%；第4、5两年，每年租金9%；6—10年按实际租金9:1分成。

  该商铺面积41.13平方米，返租前总价381365元，前五年租金132690元冲抵房款，再减去折扣，合同总价239637元。后5年租金按45元/平方米计算，租金111051元；10年房产增值按年均5%计算，等于190682元。

  所以，此类商铺投资总额少，风险比较低，回本年限比较短，虽然租金回报不如社区商业高，但是从时效来看，投资回报还是非常划算的！

  结语

  商铺投资者所有的问题归结起来只有一句话：人气有没有？人气，就是现在所有人关心的首要问题。

  商铺投资是一个很专业化的东西，一定要关注商业特性，并且了解清楚商业周边交通和道路情况，看清城市定位和发展方向，投资商铺就没有问题！

  最后祝大家新年快乐，2019年投资发发发

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