导读

今日，温州市共有2宗涉宅地块迎来出让，全部顺利成交，总成交金额达16.3亿元。其中：

温州市牛山片区G-03南地块由杭州瑞逸企业管理有限公司(华宇地产)竞得，成交价5.8亿元，成交楼面价7399元/㎡，住宅部分楼面价约为11236元/㎡。溢价率0.5%。

龙港市龙港新城XC-6-23地块由杭州毓盛实业有限公司(大家)竞得，成交价10.5亿元+竞配13200㎡政策性住房，溢价率50%(封顶)；成交楼面价6009元/㎡，剖除政策性住房面积并以5000元/㎡计其造价后，可得实际成交楼面价约6908㎡。

让我们来回顾一下各地块的成交详情。

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牛山片区G-03南地块

▲区位图

该地块位于鹿城区南郊街道，就在S1线德政站南侧、凯迪融创新鹿园对面。详细区位：北至河道，西至牛山中路，南至西站东路，东至牛山商务大厦及牛山南路。

地块出让用地面积24058㎡(折约36.1亩)，总建筑面积79807㎡，其中零售商业、餐饮、旅馆、娱乐建筑面积≥33242㎡，住宅建筑面积≤46565㎡。

地块起始总价58670万元，起始楼面价7363元/㎡，住宅部分楼面价约为11171元/㎡。(下文附计算公式)

计算公式：住宅楼面价=(地块总价-商业建面*商业楼面价)/住宅建面。

该地块曾于去年8月挂牌并终止交易，本次为二度挂牌。和上次挂牌相比，主要的变动在于：政府将回购23242㎡商业建面作服务型公寓用途，只剩下10000㎡商业建面留给开发商，大大减轻了开发商在商业开发上的压力。

这块紧邻S1线德政站、含33242㎡商业建面的地块，从规划的本意来看，应该是要和临近的牛山商务大厦一起构成轨交商业综合体，甚至更进一步，成为区域的商业中心；但如今被割去大半做公寓，只剩下10000㎡商业建面，很难再成气候。

居住方面，S1线的影响同样不可不提。

目前看来，沿S1线的楼盘基本都会打TOD概念，但在接受度上差别很大。具体来说：越偏、房价越低的楼盘，越喜欢打轨交概念，容易受到外溢性客户、投资客户的追捧；而在城市核心、房价昂贵的改善盘甚至“豪盘”，往往不会特别强调S1线，甚至淡化这一点。

而这宗紧邻S1线的地块，地处牛山、邻近葡萄棚，不算核心、但也绝不算偏，S1线对它来说是好坏参半。值得一提的是，由于列车进站时会减速，相比于沿线楼盘，直接临近站点的项目反而受噪音影响较小。

从小区位上来说，该地块在德政站以南，邻近工业区，条件比北侧2地略差。北侧一线水景，东侧50米同样是河道，景观面上有加分；但被S1线、牛山南路、牛山中路、西站东路四面“包饺子”，呈现完全的孤立态势。

目前，以S1线德政站为圆心、1.5公里内，在售和待售项目高达7个，分别是凯迪融创新鹿园、凯迪融创瓯玥名邸、保利大国璟、华侨城欢乐天地、华董璞丽湾、德信大发麓湖湾以及众安地块。

随着本地块成功出让，区域库存再度迎来加码，该地块未来能否杀出重围？恐怕非常考验开发商的产品打造和营销能力。

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龙港新城XC-6-23地块

▲区位图

该地块位于龙港市，在月湖公园南侧约1.5公里处，紧邻国鸿锦悦府。详细区位：龙港市新城开元路以北、启源路以东、霞飞路以南。

地块出让用地面积67205㎡(折约100.8亩)，出让建筑面积174734㎡。起始总价7亿元，起始楼面价4006元/㎡。

而本地块所在的北区，为中央商务区启动区。未来将围绕月湖，在环湖地区构建行政文化区、商务办公区、滨湖商业区和商住混合区，形成片区的功能核心，同时构成龙港新城的北部商业服务副中心。在其周边地区结合河道、林带及滨海景观形成各具特色的居住小区，构建滨海宜居水城。

近几年，区域内热销楼盘层出不穷。如恒大逸合城、华鸿中央城(楼面价3259元/㎡)、国鸿中央城(楼面价3764元/㎡)、新天和家园(楼面价4589元/㎡+竞配6000㎡)等，都是畅销一时、屡屡“屠榜”的热门项目。

看得出来，在龙港人民的热捧之下，区域内产品不断热销，地价也随之走高，而本宗地块6908元/㎡的实际成交楼面价，更是刷新了历史新高。

而本宗地块，与这些热销红盘紧紧相依，条件相似。未来几年，沿月湖公园周边、世纪大道西侧，一派新兴住区将星罗棋布，随着住户迁入、居住氛围成型，龙港新城的美好规划才能落到实处。

据悉，龙港新城中央商务区计划打造“四区一带两中心”，四区分别为：中央商务区、行政办公区、科教文卫区和城市居住区。