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太子湾泓玺



深圳——太子湾泓玺丨楼盘测评

乐居楼盘测评系列测评师：乐居买房买房无小事，细节是大事。帮助购房者在买房前，全面透彻的了解一个项目的优劣就是我们的工作。由专业的测评师用最理性、全面的测评帮您了解项目的优劣。我们会现场实勘，帮您挑热盘、赏户型、看配套，给您最真实人居体验。【评测师点评楼盘】太子湾泓玺位于南山蛇口太子湾港湾大道,将推出88-226㎡新品公寓【项目亮点】 1、项目价格暂未公布，请持续关注，板块内均价为93424元/㎡可供参考2、项目户型面积88~226㎡，涵盖1,2,4居室3、项目周边1km范围内有2个地铁站、9个公交站【价格分析】项目价格暂未公布，请持续关注，板块内均价为93424元/㎡可供参考【楼盘规划】楼盘规划—舒适度楼盘规划占地面积14111㎡；建筑面积104651㎡；有1栋；总共284户；建筑类型包括高层。楼盘规划—安全性人车分流，行人从园区大门归家，车辆则从大门的入口直接进入地下停车场，互不干扰，降低空间和噪音压力。楼盘规划—物业情况楼盘物业为深圳招商物业管理有限公司;物业费公寓：7.9元/平米/月; 【楼盘基础信息】 1、本盘的容积率不算很低，总容积率大约在5.36，密度上可能有点高。2、园区绿化覆盖较多，居住舒适度高。3、高层：高层符合年轻人置业需求，置业门槛相对较低。【户型分析】 C2-四居室-建面226㎡户型直接影响居住体验，较好的采光、通风、较短的归家活动动线，动静分区，都将提升居家生活体验。如下图C2该户型建面226㎡，居室为4室2厅3卫，朝向为南。户型设计合理，动静分离，舒适宜居，所有卧室均带大飘窗，采光优质A1-一居室-建面约88㎡户型直接影响居住体验，较好的采光、通风、较短的归家活动动线，动静分区，都将提升居家生活体验。如下图A1该户型建面约88㎡，居室为1室2厅1卫，朝向为北。户型方正，阔尺宽厅，餐客厅一体直出景观阳台，主卧带观景大飘窗【交通出行】轨道交通：1km（直线距离）内有2个地铁站，最近的是12号线/南宝线太子湾(地铁站), 与楼盘直线距离为366米；公共交通：1km（直线距离）内有9个公交站，最近的是招港大厦(公交站), 与楼盘直线距离为248米；自驾：请参考地图信息交通点评：交通是一个城市的动脉，买房自住的情况下，交通配套确定了居民的生活圈。多样化、便捷的交通将缩短购物、通勤、旅行、上下学的时间，极大提升生活满意度和幸福感。【周边配套】教育配套：楼盘5km（直线距离）内有16个幼儿园，最近的是半岛鲸山幼儿园，距离楼盘669米。医疗配套：楼盘5km（直线距离）内有2个综合医院，最近的是蛇口人民医院综合门诊部，距离楼盘1386米。商业配套：楼盘5km（直线距离）内有1个购物中心，为K11购物艺术中心(建设中)，距离楼盘720米。配套点评：便利的生活配套，让衣食住行、柴米油盐的生活锦上添花。为了更加清晰，将日常的生活配套进一步细分为教育、医疗、购物、休闲便利等维度。该楼盘户型含88~226㎡，适合意向定居南山的刚改、改善购房人群以上就是正文的全部内容啦，乐居测评师团队将持续更新【楼盘测评系列】，敬请关注。想要了解更多楼盘细节，可以点击文章开头处楼盘卡片，浏览楼盘详情；同时下方为您推荐了最新的主题楼盘内容哦。

销售信息 2023-11-16 14:36
太子湾泓玺



太子湾泓玺在售建面约115~216㎡的户型

太子湾泓玺在售户型建面约115~216㎡，价格约售价待定，价格待定，以实际报价为准。该楼盘位于南山蛇口太子湾港湾大道，开发商为深圳市听海置业有限公司，总规划户数为284户，总规划楼栋数为1栋，绿化率27%，车位配比为1:2.7，车位数897个。敬请关注！

销售信息 2023-10-21 23:41
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深圳“金九银十人气楼盘”票选前十榜单揭晓

9月27日，乐居深圳历时一周的“金九银十人气楼盘”票选活动圆满结束！在9月20日至2023年9月26日的活动期间，本次共有247982名用户参与投票，汇集了深圳393个楼盘项目参与票选。以下项目依次位列这次人气楼盘榜单前10强。1.华润超核紫云府项目详情华润超核紫云府位于龙华区民治街道民塘路与玉龙路交汇处，紧临深圳北站。项目总房源552套(含保障房86套)，分为1栋1单元、1栋2单元，机动车位共470个。9月14日，华润超核紫云府获批预售，并在深圳市房地产信息平台显示。本次备案464套住宅，位于项目1栋。户型建面约81-94m，单价区间在6.25-7.49万元/m。总价区间在514-697万元/套，均价约7.07万元/m。关于项目最新折扣：华润超核紫云府将带来6重福利，双节特惠礼，限量特惠房源，一口好价等你来拿；双节到访礼，到访在售项目，即可获得精美礼品；双节打卡礼，打卡项目现场带话题发布抖音，热度第一名送华为Mate 60 Pro；双节熟人礼，全民营销推荐成交，限时佣金加码；双节成交礼，认购签约，即享Mate 60 Pro。活动时间：9月23日-9月30日（以上活动详情请以售楼处为准）2.前海瑧玺项目详情前海瑧玺项目位于前海妈湾片区19单元，振海路和前湾四路交汇处的东南方向，距离地铁5号线妈湾站约500米，距离铁路公园站约700米。前海瑧玺推售约320套建面约106/107㎡三房(约240套)和128㎡四房(约80套)住宅产品。据产品发布会现场媒体透露，户型使用率约达92%-97%，容积率3.27，吹风价预计10.3万元/㎡。(以上信息仅供参考，以开发商公示为准)前海瑧玺已启动诚意登记，预计10月开盘入市。项目展厅样板间均已开放，参观样板间需验资200万元。3.壹湾臻邸项目详情项目用地规划总建面119350㎡，其中住宅建面11万㎡，商业4000㎡，配套12班幼儿园，菜市场和共600㎡的小型垃圾换运站、再生资源回收站等。项目位于五号线前湾、前湾公园站之间，周边有多个项目在建，前海金融总部大厦、前海控股大厦，龙光前海天境、润峯府等小区。该项目出行很方便，在5号线前湾和前湾公园两个地铁站之间，相隔都在600米以内。其中，前湾站还是5号线和9号线的换乘站。壹湾臻邸已开放115平全新样板间，项目目前在售中。项目于6月21日获批预售，备案705套房源，位于1栋和3栋。包含60套商铺和645套住宅，住宅产品户型建面约98-157㎡，备案单价区间约9.11-11.94万元/㎡，总价区间在902-1785万元/套，均价约10.67万元/㎡。4.太子湾泓玺项目详情太子湾泓玺临近海上世界综合体商圈，为地铁2号线蛇口港上盖物业。将推建面约88-226㎡公寓。太子湾总建面约170万㎡，背靠大小南山、直面深圳湾，坐拥约15公里滨海长廊，近享7大城市滨海公园，山海资源与城市繁华有机融合，造就“山海融城“的理想之境。太子湾拥有四横三纵交通路网，2/5/12号三条地铁线，立足邮轮母港之上通达珠三角，连通世界，实现全球互联。招商太子湾项目临海上世界综合体商圈，K11亚洲旗舰店、D-park等商业配套，享湾区国际医疗资源，汇聚五馆三地两展，是深圳不可多得的人文艺术生活高地。太子湾泓玺项目雄踞太子湾门户位置，地铁2号线蛇口港上盖物业，南瞰海景和太子湾滨海商圈，北望大南山及蛇口城市景观，招商蛇口实力打造，成就城市生活新范本。5.太子湾瑞玺项目详情太子湾瑞玺大厦坐落深圳南山最核心的商业地段太子湾片区，由招商局集团与 10 Design 联手打造。面朝深圳湾，通连深圳各区、香港国际机场、澳门，是走向全世界的门户。项目与高端艺术消费场所K11 、世界一流文化中心、游艇码头和新型的蛇口邮轮中心等相邻，让住户置身于宜业宜居的优质生活圈，享受国际化社区的非凡体验。6.卓越·和奕府项目详情卓越·和奕府是卓越全新高端住宅产品线——“奕”系的项目产品，卓越再进龙华，立足卓越CBD甲级写字楼建筑基因，以高标准精工建造，从城市空间、居住配套、社区生活、居家生活四个方面打造符合深圳改善客户需求、解决客户痛点的现代人居产品。卓越·和奕府项目占地约3.95万㎡，建面约37.1万㎡，占据城市中轴，享受成熟配套，是深圳少见的四件套齐全社区。整盘1483户，整体以超高层进行设计，匹配奕式豪宅超配元素以及市内高定精装。卓越·和奕府项目拥有1.2万㎡四重立体园林，并配有270㎡无边际泳池。配建12班幼儿园和36班华育小学。附近有龙华第二实验、展华实验等学校。7.金地环湾城项目详情金地环湾城官宣开盘卖出286套，销售比例约71%，销售金额46.9亿。项目于9月16日首次开盘选房。项目于9月8日获批预售，备案401套住宅，备案房源位于1栋2单元。户型建面约74-123-184-269-430㎡，单价区间在8.63-20.46万元/㎡。总价区间在652-8810万元/套，均价约10.88万元/㎡。8.深铁瑞城项目详情深铁瑞城样板间开放的为100㎡的B户型，项目预计10月入市，项目限价4.75万元/㎡，装修交付。预计推出建面约96-100㎡3房，共4个户型，其中建面约96㎡为C户型，建面约100㎡有A、B、D 3个户型。深铁瑞城位于光明凤凰城片区，南邻光桥路，东靠科裕路，西接东长大道，长圳地铁站D出口。深铁瑞城项目占地约19万㎡，总建筑面积约63万㎡。自带约6万㎡精粹商业，配建21班幼儿园。深铁瑞城是集住宅、商业、教育配套、公园于一体的“TOD项目”。9.鸿荣源·珈誉府项目和折扣详情鸿荣源·珈誉府顺销中，项目于8月25日加推楼栋获批预售，该批次备案862套房源，位于项目7-8栋。备案单价区间约5.05-6.14万元/㎡，总价区间在383-647万元/套，均价约5.5万元/㎡。项目于6月30日首次获批预售，该批次共备案1474套房源，位于项目1/2/3/5/6 栋，开盘日当天官宣卖出1183套。据鸿荣源·珈誉府置业顾问介绍，目前可以享受93折优惠。(具体户型价格折扣优惠等信息仅供参考，请以楼盘现场算价为准。)10.龙湖御湖境项目和折扣详情龙湖·御湖境周边配套十分完善，西北侧约300米处即为地铁6号线薯田埔站，3公里范围内更有大仟里商场、光明天虹商场、松岗天虹商场、龟山儿童公园、麒麟山公园等诸多商业及生活配套。龙湖御湖境推出折扣，折后3.4万元/㎡起。目前中介渠道释放出来的折扣信息如下，项目早期也有宣传278万起。(仅供参考，请以开发商/楼盘公示为准)78-80㎡3房2卫，折后3.4-3.9万元/㎡；89㎡3房2卫，折后3.4-3.9万元/㎡；106㎡4房2卫，折后3.9-4.2万元/㎡；120㎡4房2卫，折后3.9-4.2万元/㎡。

样板间 2023-09-27 11:13
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人气投票战报丨深圳金九银十人气楼盘票选之星，太子湾泓玺将推建面约88-226㎡公寓

9月26日，乐居深圳“金九银十人气楼盘”票选活动如约进行中！截止9月26日11点，共有234606人次参与投票，其中，华润超核紫云府、前海瑧玺、壹湾臻邸三个项目依次位列今日榜单前三甲。榜单内排名靠前的还有太子湾泓玺，目前项目情况如何？项目情况太子湾泓玺临近海上世界综合体商圈，为地铁2号线蛇口港上盖物业。将推建面约88-226㎡公寓。太子湾总建面约170万㎡，背靠大小南山、直面深圳湾，坐拥约15公里滨海长廊，近享7大城市滨海公园，山海资源与城市繁华有机融合，造就“山海融城“的理想之境。太子湾拥有四横三纵交通路网，2/5/12号三条地铁线，立足邮轮母港之上通达珠三角，连通世界，实现全球互联。招商太子湾项目临海上世界综合体商圈，K11亚洲旗舰店、D-park等商业配套，享湾区国际医疗资源，汇聚五馆三地两展，是深圳不可多得的人文艺术生活高地。太子湾泓玺项目雄踞太子湾门户位置，地铁2号线蛇口港上盖物业，南瞰海景和太子湾滨海商圈，北望大南山及蛇口城市景观，招商蛇口实力打造，成就城市生活新范本。广大网友该如何为自己心仪的楼盘投票呢？一、活动参与对象：深圳城市热点在售待售新房住宅项目二、网络参与规则：1、时间：2023年9月20日至2023年9月26日。2、乐居买房平台是本次评选唯一官方参与通道。用户每天可对每个楼盘各点赞一次。3、点赞成功后可添加“乐居买房福利官”企业微信参与免费抽奖。添加方法：点击添加好友，选择“企业微信联系人”，搜索框输入18710019146，发送点赞截图，即可获得抽奖链接，50元电话充值卡等你来。4、对于恶意刷票行为，组委会在票选结束后统一进行核查并剔除，本次活动最终解释权归乐居买房所有。投票期结束后，乐居将综合以上数据，进行深圳在售待售新房住宅项目排名，最终评选出2023深圳“金九银十人气楼盘”，并于9月27日发布《2023深圳“金九银十”购房白皮书》。参与本次评选的楼盘中，有招商蛇口、华润置地、卓越集团、金地集团等诸多品牌楼盘，均为品质与实力担当，必将有一番激烈的PK。走入优秀项目，展现匠心产品，找寻最受大众喜爱的精品楼盘，一直是乐居的初衷。希望通过“金九银十”一系列策划活动，发现更多美好生活品质守护者，让所有购房者都能体会到人居改善带来的品质提升。注：本次活动最终解释权归乐居买房所有。

销售信息 2023-09-26 14:40
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2023年深圳新房：开盘去化走低成交仍显低迷

深圳一二手住宅成交占比2021年之前，二手成交套数占比一直超过一手成交套数；2021年二手房参考价出台之后，二手房市场成交出现较大的萎缩，月度成交套数接连创下历史新低，而新房住宅成交量虽然也在下滑，但下滑幅度小于二手房市场，至2021年一手成交超过二手。2023年市场复苏，二手房市场恢复好于新房，二手房成交占比出现上升，且有超过一手住宅成交套数的趋势。2023年上半年，随着疫情管控措施的解除，经济逐渐企稳回暖。在“房住不炒”大背景下，政策略有放松，深汕合作区限购放开、公积金政策调整等。在供给层面，由于去年同期受疫情影响，楼市入市节奏放缓，今年上半年推售面积同比上涨50.1%，开发商纷纷通过加快推盘节奏回笼资金。在需求层面，深圳新房市场先扬后抑，年初前期推迟的置业需求逐渐得到释放，金三迎来上半年的小阳春，进入二季度后，购房者置业信心下降，前期政策效果进一步减弱，外加人才房大量供给的冲击效应，住宅可售面积升至六年来新高，新房成交价格仅龙华区上涨，多区成交均价下滑超10%，多数楼盘去化走低，仅一项目开盘售罄，七成楼盘开盘去化低于五成，新房市场内卷加剧，多数楼盘营销力度不断加大。整体来看，上半年新房市场成交量不如预期。新房供应分析供应下滑龙华成供应主力2023年上半年，新房供应量较2022年下半年出现小幅度下降，但较2022年上半年同期上升57.4%，主要原因是去年同期受疫情影响较大，新房入市速度较为缓慢。今年随着经济企稳回升，购房者置业信心增强，开发商预期相对乐观，纷纷通过加快入市节奏回笼资金。二季度新房住宅供应量多于一季度，一二月份受春节效应市场供应较小，金三银四月份供应相对密集，六月份新增供应量处于上半年之最。中部区域供应增加，东部区域下滑明显。从各区推售面积占比来看，龙华区占比第一，主要是受益于良好的规划和基础设施的不断完善，龙华民治片区近年来土地供应较多，加上“十四五”规划中明确龙华中心被纳入深圳都市核心区，片区存在较大的旧改空间，未来一段时间仍存在较大的供应量；龙岗区占比第二，但环比下降7.5%；宝安区占比第三，环比上升10.3%。罗湖区、大鹏区上半年零供应。从推售面积来看，中部区域供应增加明显，尤其是龙华区；西部区域仅宝安区上升，其余两区均下降；东部区域除大鹏无变化，其余四区均下降。深圳中原研究中心监测显示，上半年深圳新房开开盘项目67个，去年同期为49个，而去年下半年为76个；其中含住宅项目63个。在区域分布上，宝安区开盘项目数量最多，宝安、龙岗、龙华、光明区均超十个，罗湖、大鹏区无开盘。与去年同期相比，今年上半年各月份开盘数量较为平稳，五月份开盘数量相对较多。打新热降温开盘去化整体走低上半年受多重因素影响下，访客指数波动较大，呈明显的中间高两端低特征。1月受春节效应影响，市场入市项目较少，访客指数整体处于半年来低位。春节过后，随着经济的企稳回升，推迟的置业需求得到释放，加上开发商加大折扣力度，市场迎来短暂的爆发，访客指数处于半年来高点。金三银四开发商加大推盘节奏，超核中心润府吸引大量客户到访，信义荔景御园开盘接近售罄；五月份过后，由于经济增长较为缓慢，购房者信心下降，楼盘间分化加剧，海德园A区开盘售罄，为今年首个当日卖光的新盘，但多数楼盘去化表现不佳，库存升至六年来高位。从开盘销售率看，打新热降温，新盘去化整体走低。上半年上市的63个新房住宅项目中，仅1个项目开盘售罄，较去年同期减少2个。上半年住宅项目整体去化约三成，约七成楼盘开盘去化率低于五成，区域分化依然明显，南山区去化效果较为理想，坪山、龙岗等区域去化效果一般。新房成交分析成交量仍显低迷多区价格下降2023年上半年，新房住宅成交套数同比上升0.5%，环比下滑11.5%；住宅成交面积同比下滑2.9%，环比下滑10.2%。整体来看，由于去年上半年受疫情困扰，市场一度陷入低谷，整体基数较低；今年随着疫情管控解除，但新房住宅成交量并没有出现较大修复，新房住宅成交量表现不如预期。从月度走势看，随着经济的企稳回升，推迟的置业需求逐渐得到释放，一至四月成交量逐月递增。五月份过后，购房者观望情绪加重，加上经济恢复较预期缓慢，新盘访客量持续下滑，多数楼盘去化较低，市场需求后劲不足显现。2023年上半年，多区新房住宅成交价格出现下降，主要原因是开发商以价换量，加大营销力度从而推动楼盘销售，多数新盘开出九折优惠吸引顾客，甚至市场一度出现“0首付”、“低首付”购房传闻。得益于良好的区位和不断完善的基础配套，龙华区新房住宅受到市场青睐，价格同比上涨近7个点，成为上半年唯一价格上涨的区。六区成交上升龙岗增长最快从各区新房住宅成交情况来看，六区成交量上升，五区成交量下跌。西部区域仅宝安区成交量上升，南山区下滑幅度较大；中部区域福田区受益于楼盘销售状况相对理想，加上去年同期成交量基数相对较低等因素，成交量增长较快，而罗湖区上半年无新增供应，成交量大幅度下滑；东部区域楼盘折扣力度大、开发商促销相对积极，龙岗区上半年新增供应量位居全市第二，带动成交量大幅上升，深汕合作区、坪山区增长速度也较快，大鹏、盐田区负增长。从各区成交面积占比走势看，龙华、宝安、龙岗区位居前三，大鹏、盐田区占比相对较小，其中龙华区占比提升较大，南山区占比下滑较大。从区域分布来看，西部依然是市场关注度最高的区域，其次是东部区域。区域成交分析民治位居第一TOP5片区成交价均下跌2023年上半年，民治片区住宅成交占比跃居第一，超越近几年始终占据榜首的光明片区。一方面是上半年供应增加较为明显，累计有8项目取证入市；另一方面部分楼盘销售较好，超核中心润府占据上半年成交量榜首，鸿荣源博誉府也进入上半年楼盘销售前十。光明片区位居第二，得益于新区产业规划佳，基础设施配套逐步完善，上车门槛低，性价比上升，市场前景被普遍看好。坪山片区随着地铁网络进一步完善，市场关注度逐渐上升，成交量增加明显。新房成交结构分析，新房整体降价从价格段成交看，高价楼盘占比持续减少，相反，低价楼盘占比持续增加。10万以上楼盘占比环比下降了7.6%，在所有价格段中下滑幅度最大，主要集中于安托山、前海一带，此价格段内销量较高的楼盘有海德园A区、深铁懿府、万科臻湾悦；8-10万楼盘占比环比下降了0.6%，此价格段内销量较高的的楼盘有天健悦湾府项目；6-8万楼盘占比环比上了7.2%，占比提升显著，此价格段内销量较高的的楼盘有超核中心润府、鸿荣源博誉府；4万以下楼盘占比环比上升2.9%，主要分布于龙岗、坪山、深汕区域，此价格段内销量较高的的楼盘有半山润府、中海寰宇珑宸花园项目。改善型户型占据主导从面积段成交看，改善型户型占比上升，大户型提升显著。上半年，大户型占比环比上升了1.0%，主要是深铁懿府、溪山美地园项目；90-144平户型占比下降了0.5%，仍占据各面积段第一；90平以下户型占比不足四成，下降了0.5%，其中，60-90平户型下降了0.3%。存量分析新房存量升至六年来最高上半年全市住宅库存存量仍处高位，六月末可售面积处于六年来新高。一月份受春节效应影响，市场成交量下滑，库存进一步上升。春节过后，市场购房需求逐步释放，带动库存量进一步减少。三四月份开发商入市节奏加快，但是楼盘销售整体表现一般，去化率走低，库存量进一步上升。二季度政策力度减弱，购房者置业信心下降，导致半年度末库存大增，去化时间由年初的13.62个月上升至14.94个月，升至六年来新高。龙华存量最多大鹏去化周期最长从各区住宅存量来看，当前库存最多的是龙华，存量95.7万平；其次为龙岗、宝安，存量分别为82.4万平、72.4万平。龙华区上半年推售面积为各区最多，整体销售一般，带动库存量进一步上升；龙岗区上半年新增供应为各区第二，虽然开发商折扣力度大、特价盘频出、总价低，但片区整体配套相对一般，销售不佳；宝安区六月份库存攀升，主要是受到月底取证项目鸿荣源·珈誉府影响，受益于片区配套不断完善，整体表现优于全市成交量变化。从去化时间来看，东部区域整体较长，而西部区域较短。大鹏区由于区位条件一般，销量较为惨淡，去化时间始终处于较高水平，去化时间高达95.5个月，且较年初有扩大趋势；此外、盐田、坪山区去化时间也相对较长。西部区域受益于区位优势，整体表现依然较好，南山区上半年虽然有多项目供应，但去化水平较高，去化时间始终处于低水平，为2.4个月。新房成交排行榜超核中心润府获得成交套数、金额榜首网签数据显示，超核中心润府上半年共成交801套，成交量位居第一，其次是华润润晖府504套、万科金域学府471套。住宅套数TOP10中龙华占据四个，龙岗、光明各占据两个位居其次；坪山、深汕各一个。住宅项目成交套数TOP10共成交4458套，较同期减少1803套。超核中心润府以64.2亿成交额获得上半年住宅项目成交金额TOP10冠军，其次是深铁懿府，成交53.1亿元，万科瑧湾悦位居第三。TOP10中均价十万以上项目有两个，均位于安托山片区。住宅项目成交金额TOP10共成交337.0亿元，较同期减少274.9亿。华润置地、万科分别获得成交面积和金额第一上半年华润置地共网签住宅14.3万平，位居住宅项目开发商成交面积TOP10榜首，二三位分别是万科、卓越集团。华润置地网签的住宅项目主要有超核中心润府、华润润晖府。住宅成交面积TOP10开发商共计成交72.6万平。网签数据显示，2023上半年深圳新房住宅成交金额TOP3分别为万科、华润置地、深圳地铁集团。在近六年中，万科、华润置地分别四次占据TOP3位置，其中，万科一共三次占据TOP1位置，为次数最多的开发商；深圳地铁集团、佳兆业各占据两次TOP3位居其次。总结上半年新房市场需求仍趋偏弱，多数楼盘销售周期进一步上升。在楼盘可选择性增强的大背景下，楼盘折扣力度、楼盘品质、性价比等因素成为影响置业者的因素。区位好，周围配套成熟的楼盘依然受到市场的追棒，整体表现较佳；区位和周围配套一般的楼盘整体表现平淡。预计随着经济进一步回暖，加上普遍预期下半年政策力度加强等因素，下半年成交量会出现上升。根据住建局公布的2023年三季度计划入市商品房情况，预计将会有14957套住宅入市，楼盘供应进一步加大。02深圳商务公寓公寓供应分析2023年上半年深圳仅4月份有2个公寓项目获批，分别为锦绣时代广场、兆鑫汇金广场，供应面积3.8万平，同比下降85.9%，上半年公寓供应量仅为去年全年的6.6%。在2020年深圳停止商务公寓的审批后，商务公寓供应持续下降。公寓成交量价分析全市公寓成交：成交面积同比大幅下降，成交均价上升2023年上半年全市公寓成交面积同比上升125.5%，为去年全年成交面积的74.0%。公寓成交均价超7万，为近几年最高。虽然供应大幅下降，但上半年公寓成交量价都有增长，主要是南山创智云城上半年集中网签造成。各区公寓成交：南山为成交主力2023年上半年公寓成交集中在南山区，其次为龙岗、罗湖。上半年南山公寓成交15.4万平，占全市成交的65.8%，主要为创智云城、太子湾瑞玺大厦的成交。从成交均价来看，上半年仅宝安、罗湖均价同比上涨。其中，宝安均价同比上升12.8%；龙华、龙岗、南山均价跌幅居前，分别同比下滑37.1%、25.4%、23.3%。主要原因是个别低价项目大量网签拉低区域均价，上半年龙华公寓成交以合正观澜汇为主，龙岗则是以御景荟都为主，南山成交集中在创智云城，这些项目均价相对低于区域平均水平。公寓成交结构分析成交面积段：45平以下小面积户型成交占比下滑10.4%2023年上半年公寓成交集中在45平以下，但成交占比较去年下滑10.4%。从占比变动来看，45-60平以及90平以上户型成交占比提升。成交总价段：仅600万-1000万公寓成交占比上升公寓成交中300万以下为主力，总占比超5成。从占比变动来看，仅600-1000万成交占比大幅提升，其他价段占比均下降。公寓成交排行榜成交量TOP10：创智云城获成交量第一2023年上半年公寓成交套数第一的是创智云城，占上半年全市成交套数的45.3%。其次为御景荟都、华润笋岗中心。成交金额TOP10：创智云城成交金额居首位2023年上半年公寓成交金额最大的项目是创智云城，成交金额高达87.1亿元。成交金额前十的项目中，南山占5席，福田占2席。总结2023年上半年深圳市仅两个公寓项目获批，供应面积3.8万平，同比下降85.9%，上半年公寓供应量仅为去年全年的6.6%。在2020年深圳停止商务公寓的审批后，商务公寓供应持续下降。虽然供应大幅下降，但上半年公寓成交量价都有增长。2023年上半年全市公寓成交面积23.4万平，同比上升125.5%，为去年全年成交面积的74.0%。公寓成交均价超7万，为近几年最高。成交量价的增长，主要是南山创智云城在上半年集中网签造成。公寓成交集中在45平以下，但成交占比较去年下滑10.4%至46.2%；而90平以上户型成交占比提升至15.7%。03豪宅市场上半年整体市场较为低迷，豪宅市场也受影响。与去年同期相比，豪宅供应主要集中于六月份，前五月份市场供应偏少。但相较于普通住宅，豪宅去化水平高，海德园A区开盘售罄，带动六月份豪宅成交量上升。住宅类豪宅占据大部分，公寓类豪宅无供应，南山区依然为豪宅供应和成交量较为集中的地区。豪宅供应分析豪宅供应环比下降六月供应大增2023年上半年深圳豪宅批售面积环比下滑35.3%，同比上升24.3%；推售面积环比下滑28.7%，同比上升45.4%，豪宅供应较去年同期有显著增长，主要原因是去年疫情影响下基数较低。住宅类豪宅占据主导，别墅类豪宅推售0.7万平，公寓类豪宅无供应。从月度供应变化看，豪宅项目主要供应在6月份，占据上半年总推售面积近六成，主要为深业云海湾、壹湾臻邸项目。豪宅供应主要集中于前海片区，前海规划层次高、基础配套逐步完善、地理位置优越、发展前景被市场广泛看好，片区新房价格近年来始终处于深圳前列。各区供应量看，2023年上半年获批豪宅分布于南山、福田、龙华三区，得益于优越的地理位置和良好的区位配套，南山、福田两区新房价格相对较高，豪宅供应较多。南山区豪宅推售26.98万平，主要为深业云海湾、壹湾臻邸项目；福田区豪宅推售11.24万平，主要为中洲湾·迎海项目。对比去年同期，南山豪宅供应面积大增。豪宅成交量价分析豪宅成交持续回落2023年上半年豪宅成交1564套，环比下降29.3%；成交面积24.2万平，环比下降30.1%。从近几年豪宅成交走势看，2020年下半年至2021年下半年豪宅成交量处于上升态势，2021年下半年达到高点之后豪宅成交量止升回跌，虽然2022年下半年豪宅推售面积有所增加，但市场趋于谨慎，豪宅市场去化也开始走低，成交量继续下滑。从月度成交量和价格看，2023年上半年豪宅成交量整体低迷，一至六月基本呈现逐月递增趋势，六月份海德园A区开盘售罄，拉动当月市场成交量较快增长。在价格方面，上半年豪宅成交价格基本呈回落态势，六月份受海德园A区影响，价格出现上升。南山保持霸主地位由于南山区豪宅供应的相对较高，上半年南山依然是豪宅市场的成交主力，成交占比68.7%。受豪宅市场整体低迷影响，南山区豪宅成交量下滑幅度较大，上半年成交面积同比下滑53.6%，主要为万科瑧湾悦、天健悦湾府、深铁懿府项目。福田区上半年成交面积较同期变化不大，主要为中洲湾·迎海、深圳中心天元项目。宝安区受豪宅供应减少影响，上半年成交面积仅0.57万平。豪宅成交结构分析公寓类豪宅成交占比持续上升分类型来看，随着深圳本土别墅项目的大幅减少，豪宅成交逐渐以平层为主。上半年豪宅供应大部分是平层，别墅仅有溪山君樾项目，公寓类无新增供应。其中，住宅项目占据主导，成交占比82.9%，环比下降了1.6%，主要分布在南山区，深铁懿府、颐城瑧湾悦、中洲湾·迎海项目成交较多。公寓项目成交占比17.0%，上升了2.0%，太子湾泓玺大厦、华侨城深圳湾新玺名苑项目成交较多。别墅类项目受供应量少的原因，成交量较小。2-3千万豪宅成交大幅上升2023上半年1-2千万豪宅成交占比大幅下降18.9%，仍领先其它价格段，此价格段内万科瑧湾悦、天健悦湾府、海德园A区项目成交较多。2-3千万豪宅成交占比大幅上升了12.5%，位居各价格段第二，此价格段内深铁懿府项目成交活跃。1千万以下豪宅成交占比上升也加快，3千万以上价格段占比下降了5.6%。2023上半年半年千万豪宅占新房成交比重为6.3%，同比下降了3.0%，主要受豪宅供应减少，市场成交不活跃影响。其中，1-3千万豪宅占新房比重为5.9%，同比下降了7.8%；3000万以上豪宅占比为0.4%，同比下降了1.0%，市场份额进一步压缩。豪宅成交排行榜万科臻湾悦获得成交套数第一2023年上半年，销售套数排名前十的项目总计成交1459套，万科臻湾悦成交289套，位居榜首；中洲湾·迎海、天健悦湾府分别位居二、三名，与去年同期相比，今年楼盘成交较为分散。前十榜单中，南山区占据7席，虽然价格较高，但良好的地理位置和市政配套，依然受到市场的追棒；福田区占据3席，成交套数较高的楼盘为中洲湾·迎海。从成交金额看，上半年深铁懿府以53.1亿元的成交额位居豪宅成交金额第一，万科瑧湾悦、天健悦湾府分别位居二三位。TOP10项目中，六个为南山项目，四个为福田项目。住宅类豪宅依然是市场主导，公寓类豪宅销售并不理想，TOTP10中仅有两个公寓项目。总结上半年豪宅入市表现好于其他产品，但去化水平低于往年，主要受经济大环境恢复进度较为缓慢影响，购房者置业信心仍处低位。预计随着下半年政策的调整，开发商加大促销力度，购房者信心有望上升，豪宅成交量也有进一步修复的机会。

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