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房价最高跌3成！深中学区上演“首付消失术”

要说全国哪里的家长最“拼”和最“卷”，绝非深圳家长莫属。了解这座城市的人都知道：在深圳，中考的竞争程度要远远比高考惨烈得多得多。为了四大、八大，甚至只为了一个深圳的公立高中，深圳家长们不得不使出浑身解数，或一掷千金，或废寝忘食，乃至短兵相接。毕竟，对于他们和孩子，每一道都是重要关卡，学要上，房要买，要积分，要社保……在坊间传言，在深圳考上一所好高中，相对于预定了一所双一流，对于许多家长而言，考上一所好高中需要孩子自己努力，而上一所好的初中则需要家长的助力。毕竟，深圳的大部分公立初中是通过学区积分录取的。名校数量对标房价高低？深中初中部坐镇罗湖牌面据不完全统计，深圳小学有344所，初中共365所（公民办）。这对人口基数大且每年外来务人口稳定增长的深圳来说，平均下来的学位其实并不多。另外，由于深圳不同区域发展的特性，深圳各区的教育规模也不尽相同。深圳各区域中，福田区是非常有代表性的，光是1T名校就占了三所，而且2T名校数量也占各区之首。其次便是南山区，南山区是教育集团分校建校最全且最均衡的一个区，基本上各大教育集团都有头部分校建校。其实如果单论区内所含名校数量占比，福田与南山的2T学校数量都是领先于其他区的。相比之下虽然南山区教育集团众多,近年来大批量优质学校不断冒头,但是福田区内拥有多所1T名校坐镇：深实验,深外,深高级(南校区)。所以综合对比之下，福田稳居“深圳教育宝地”的称号。很神奇的是，深圳的各区教育含金量似乎与深圳房价极具默契，根据克而瑞深圳各区房价最新排名，各区的房价排名似乎与该区所拥有的的名校数量总数一致。这样难怪有不少人发出“深圳房价是被家长们推上去”的感慨！深圳各区中，不得不提到罗湖区，作为深圳老牌市中心，罗湖无论在房价还是在教育等方面被南山所赶超，另外龙华、宝安等后起之秀似乎也在时刻威胁着罗湖的江湖地位。不过得益于长时间的沉淀，罗湖是深圳老牌名校的根据地，虽然初中数量不算多，但是整体素质偏高，尤其以深圳中学初中部为其最大牌面。入深中即入名校35%四大录取率领跑罗湖在深圳，相信多数家长认同深圳最好的公立初中一般是：深圳外国语学校初中部、深圳中学、深圳市高级中学、深圳实验学校中学部。深圳家长们也习惯的称其为深圳初中“四大”，四大初中中，除了深外没有学区，采用自主招生；其他三所学校，深圳中学位于罗湖区；另外两所位于福田区。前文也提到，作为罗湖初中的天花板，深圳中学初中部的成绩一直备受瞩目，据了解，2022年深圳中学初中部四大高中录取率高达35%，区内排名第一，比区内四大比例第二的罗湖外语学校初中部高了近20%。众所皆知，深圳四大高中公认的老大是深圳中学，其2023年高考中广东前100人数共有26名，数量居全广东第一，被网友称为全广东最牛高中。深圳中学初中部（实拍23.08）据了解，2022年深圳中学共招生1880人，而深圳中学初中部被高中部录取的便有149人。可想而知，读进深圳中学初中部，对于大部分家长来说，也就提高了其子女的考上重点高中以及重点大学的几率。这也导致深圳中学初中部所在的学区房价扶摇直上，深圳中学初中部的学区二手房挂牌价最高曾达到20万/㎡。据悉深圳中学初中部在2022年录取门槛均为A类，也就是说至少需要“学区户籍+学区购房+实际居住”或者“特殊人才+实际居住”，其入学门槛也是罗湖区初中最高的。来源：深圳学位攻略不过在近两年市场行情下行以及二手房指导价的双重打压下，深圳各学区房价迎来下跌浪潮，哪怕是四大初中，最终也难逃下跌的结局。据深圳中原研究中心数据显示，2023年7月，深圳中学初中部学区二手房挂牌均价为10.4万/㎡。10万+/㎡也许对于罗湖区来说房价很高，然而对比南山区、福田区动不动10万+的房价，深圳中学初中部可谓是“性价比”最高的学区了。既有高成绩加身，价格又比福田、南山、宝安一众名校相比，学区价格低了不少。市场下行泡沫褪去深中学区房价最高跌近三成经过两年来市场调整，深圳中学初中部学区房价已相对降温，今天我们来分析下深圳中学近两年的房价变化。据深圳最新学区划分，目前深圳中学初中部学区内，包含了以下楼盘：典雅居，愉天小区，元飞苑，柏丽花园，马古岭小区，佳兆业金翠园花园，华丽园，嘉多利花园，龙屋，阳光新天地，金丽豪苑，翠珠小区，德泓天下华府，英丽花园，龙丽园，金贝苑，嘉湖新都，逸湖居，田苑小区，合正星园，燃气小区，深宝（大院）住宅区，五矿宿舍，深坊集团住宅区，深圳市公路局大院和华鹿园。深圳中学初中部学区划分（来源：罗湖区教育局）根据深圳中原研究中心数据显示，深圳中学初中部学区二手房价对比2年前出现普跌，而筛选到的12个楼盘价格中，跌幅超过20%的楼盘就有9个，占比75%。跌幅小于20%的楼盘仅有龙丽园、翠珠小区、嘉多利花园。相比于2021年的价格，深中的学区商品房下跌最高的楼盘是典雅居，均价下跌幅度达到了29.1%，几近三成。变相来说，两年前购买典雅居的买家，如今基本是直接将首付跌没了。目前深中的学区范围内中，价格最低的是华丽园，目前挂盘均价为6.8万元/㎡。华丽园均价虽然较低，但是平均面积较其他楼盘会更大一些，其实总价差距并不会太大。一般来讲，小户型的学区房更受欢迎，流通性也会更好。典雅居、愉天小区、金丽豪苑、嘉湖新都四个楼盘的平均挂盘面积都是小于60㎡，均价则都在10万元/㎡左右起，其中最高的愉天小区均价已经达到了12.2万元/㎡。下面，再介绍一下学区内部分楼盘的最新情况及房价数据，供各位参考。金丽豪苑2000年楼盘，户型涵盖40-103㎡，主打小户型房源，官方指导价为7.43万/㎡。小户型房源主流挂盘单价9.45万-14万/㎡不等，大户型甚至已经出现低于指导价的房源。金丽豪苑（实拍23.08）愉天小区1992年楼盘，学区内著名的“老破小”小区之一，官方指导价为9.88万/㎡。主流挂盘房源单价10万-24万/㎡区间为主，最低门槛总价28㎡户型，410万起步。愉天小区（实拍23.08）龙丽园1998年楼盘，楼盘有花园、有游泳池和篮球场等小区配套设施。官方指导价为7.33万/㎡。目前在售房源较少，挂盘单价在10万/㎡左右。低总价门槛户型房源为69㎡2房，750万左右。龙丽园（实拍23.08）佳兆业金翠园2010年楼盘，带空中花园社区，小区共四栋单元，三梯六户。户型多样。官方指导价为9.16万/㎡。目前在售房源仅为7套，低总价门槛房源为51㎡1房，总价680万。佳兆业金翠园（实拍23.08）嘉多利花园2001年花园楼盘，分南北两区。官方指导价为8.58万/㎡，低总价门槛房源为99㎡3房，898万。嘉多利花园（实拍23.08）柏丽花园位于深圳中学初中部大门对面，2001年楼盘，分A/B两栋，带小型空中花园。小区官方指导价为7.04万/㎡，低总价门槛房源为96㎡3房，约800万。柏丽花园（实拍23.08）

销售信息 2023-08-23 14:13

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